商品房計(jì)價(jià)不妨套內(nèi)套外分列

　　北京市住建委最近出臺(tái)新規(guī)，今后北京市普通商品房預(yù)售或現(xiàn)房銷售均須按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。針對(duì)北京市的這個(gè)新規(guī)，上海市有關(guān)方面表示，上海仍將按建筑面積計(jì)價(jià)。同時(shí)，有媒體報(bào)道稱，重慶在3年前就已經(jīng)對(duì)商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

　　長(zhǎng)期以來，商品房習(xí)慣于以總體建筑面積計(jì)價(jià)，套內(nèi)套外混在

　　一起，一般的購(gòu)房者對(duì)于一套小區(qū)到底有多少公共面積、自己又應(yīng)該分?jǐn)偠嗌俸茈y搞清，使商品房定價(jià)處于模糊狀態(tài)。將商品房定價(jià)嚴(yán)格限定于按套內(nèi)面積計(jì)算，購(gòu)房者付出的購(gòu)房資金與他看得見的房屋實(shí)有面積直接掛起鉤來，雖然會(huì)提升單位面積的價(jià)格，但也起到了給購(gòu)房者一個(gè)“明白賬”的效果。

　　但是，由于在按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的時(shí)候，必須把套外面積的開發(fā)成本加上去，因此，僅僅按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)而沒有其他的監(jiān)管措施跟上的話，這種對(duì)購(gòu)房者的保障又是很有限的，甚至可能為開發(fā)商玩“捉迷藏游戲”提供方便。因此，我們不妨沿著北京市的這個(gè)新規(guī)再往前走一步，把商品房套內(nèi)面積與套外面積分列開來，給購(gòu)房者一本真正的“明白賬”。

　　區(qū)分這兩種價(jià)格的積極意義在于，開發(fā)商在為套內(nèi)面積定價(jià)時(shí)，不能再把套外的面積加上去，這樣就可以在很大程度上保證購(gòu)房者能夠準(zhǔn)確地評(píng)估所購(gòu)商品房的單位價(jià)格，而排除了開發(fā)商利用套外面積來“搗漿糊”的因素。而對(duì)套外面積，則可以建立起更合理的面積計(jì)算與定價(jià)制度。

　　商品房套內(nèi)套外分列計(jì)價(jià)還能產(chǎn)生一定的附加效應(yīng)，有利于提高業(yè)主的權(quán)利意識(shí)。目前，開發(fā)商隨意侵占公共面積的情況比較普遍，但是由于業(yè)主在購(gòu)房時(shí)所付費(fèi)用是捆綁在一起的，套外公共面積雖然從理論上說屬于業(yè)主，但對(duì)于大多數(shù)業(yè)主來說，由于未能清晰定價(jià)，其產(chǎn)權(quán)意識(shí)比較模糊，一些權(quán)利意識(shí)比較強(qiáng)的業(yè)主在與開發(fā)商為公共面積權(quán)利而展開的博弈中很難得到普遍支持，導(dǎo)致這種維權(quán)困難重重。如果能把套外面積明確計(jì)價(jià)，每一個(gè)業(yè)主就能清晰地知道自己在小區(qū)公共面積中所占的份額和所付出的經(jīng)濟(jì)代價(jià)，從而有效地扼制開發(fā)商對(duì)小區(qū)公共面積的肆意侵犯，減少這方面的社會(huì)矛盾。

　　需要指出的一點(diǎn)是，對(duì)商品房套內(nèi)套外分列計(jì)價(jià)，關(guān)鍵還在于政府不偏不倚，認(rèn)真做好市場(chǎng)監(jiān)管。一個(gè)小區(qū)的公共面積究竟有多大，不能由開發(fā)商自己說了算，而是需要政府有關(guān)部門拿出精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，其定價(jià)也應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行管理。如果失去了政府的監(jiān)管調(diào)控，那么，開發(fā)商仍舊可以上下其手，在套外面積上加進(jìn)水分，那么，所謂套內(nèi)套外面積分列計(jì)價(jià)也就失去了意義。